Что такое капремонт многоквартирного дома. Как проводится капитальный ремонт жилых домов? Газоснабжение внутри дома

Капитальный ремонт многоквартирного дома - проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должны финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

На кого возлагается ответственность за проведение капитального ремонта многоквартирного дома?

До 2014 года (до вступления в силу Федерального закона РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее Закон № 271-ФЗ) капитальный ремонт помогал проводить фонд реформирования ЖКХ. Теперь данный фонд будет финансировать только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.

В соответствии с вводимыми требованиями обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт. После вступления в силу Закона № 271-ФЗ с 2014 года за капитальный ремонт будут платить собственники в многоквартирных домах. В некоторых регионах и до принятия указанного закона за капитальный ремонт жилых домов уже платили собственники.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ (ст. 210) и Жилищный кодекс РФ (п.1 ст. 158) четко устанавливают, что ответственность за содержание жилья, находящегося в собственности, лежит на его собственниках. Другими словами, человек, купивший, приватизировавший или иным способом получивший право собственности на квартиру в многоквартирном доме, получает не только права, но и обязанности по содержанию жилья в надлежащем состоянии (ремонт крыши, фасада, фундамента и т.д.).

До принятия Закона № 271-ФЗ не существовало четкого механизма реализации обязанности по содержанию собственниками общего имущества в многоквартирном доме. Можно было бесконечно жаловаться на разрушающиеся фасады и протекшую кровлю, и ждать когда это исправят. Теперь капитальный ремонт многоквартирного дома зависит от самих жильцов.

Не смотря на то, что финансовая нагрузка по капитальному ремонту многоквартирных домов возложена на собственников, органы власти не должны оставаться в стороне. На органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность организовывать обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования.

Кто несет ответственность за старый, непроизведенный ремонт многоквартирного жилого дома?

Больше половины жилого фонда РФ требует ремонта, однако в Законе № 271-ФЗ не предусмотрено никаких обязательств органов власти по старому, не произведенному капитальному ремонту.

Вместе с тем, следует отметить, что Федеральным законом от 01.02.2010 № 4-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действие статьи 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», предусматривающей, что при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, продлено до 01.03.2015 года.

Важно! Сложилась достаточно четкая позиция судов, о том, что муниципалитеты несут ответственность за ремонты домов, которые должны были сделать, но не сделали своевременно.

Какое общее имущество подлежит капитальному ремонту в многоквартирном доме?

В соответствии со статьей 166 Жилищного кодекса РФ капитальному ремонту из числа общего имущества в многоквартирном доме за счет средств фонда капитального ремонта подлежат:

1) внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) лифтовое оборудование (ремонт или замена), признанное непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт

3) крыша дома;

4) подвальные помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) фасад дома;

6) фундамент дома.

Но вышеуказанный перечень не исчерпывающий. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен услугами и (или) работами:

По утеплению фасада,

Переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,

Устройству выходов на кровлю,

Установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа),

другими видами услуг и (или) работ.

Узнать о том, какие виды работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлены дополнительно правовым актом субъекта РФ можно в региональном органе исполнительной власти в сфере ЖКХ (департамент жилищно-коммунального хозяйства).

Важно! Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение о проведении любых других работ, но за счет установления превышения минимального размера взноса (дополнительного взноса) на капитальный ремонт.

Часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии со статьей 169 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Теперь платежи за капремонт повсеместно являются обязательными. Закон, признавая плату за капремонт обязательной для всех собственников , направлен на создание четкого механизма, который позволит проводить капремонт всего жилого фонда в плановом порядке.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме теперь включает в себя:

1) плату за содержание и текущий ремонт дома;

2) взнос на капитальный ремонт;

3)плату за коммунальные услуги.

Поэтому получая квитанцию, обратите внимание, из чего состоят Ваши платежи.

Средства, вносимые собственниками в качестве взноса на капитальный ремонт аккумулируются на специальном счете и признаются общими денежными средствами. Специальный счет открывается в кредитной организации.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, с учетом:

Его типа и этажности;

Стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома;

Нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков);

А также с учетом установленного ЖК РФ и нормативным правовым актом субъекта РФ перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Приказом Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр утверждены методические рекомендации по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. То есть в зависимости от сроков публикации программы можно сказать, что это произойдет не раньше мая-июня 2014 года.

В случае если Управляющая компания своевольно повысит размер взноса на капитальный ремонт, собственники за защитой интересов могут обратиться в суд.

Подлежат ли уплате взносы, если дом признан аварийным и подлежащим сносу?

По нормам Жилищного кодекса РФ взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию. Данная норма является императивной, т.е. незаконно какую-либо категорию граждан освобождать от уплаты взноса за капремонт.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома.

В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и размерам указанных взносов, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений в этом многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют право на получение выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев , если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

За просрочку платежа предусматривается пени 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. Решение собственников об отказе от уплаты будет являться незаконным. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке.

Итак, собственники жилых помещений обязаны нести расходы на капитальный ремонт. Как быть нанимателям муниципальных квартир? В муниципальных квартирах собственник - муниципалитет. Значит, и платить должен муниципалитет. Люди, которые живут в муниципальных квартирах, от уплаты взноса на капитальный ремонт освобождаются.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ содержится перечень имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Следовательно, являясь собственником помещений в многоквартирных жилых домах, муниципальное образование обязано нести бремя содержания принадлежащего ему имущества путем внесения платы за капитальный ремонт общего имущества домов.

Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154, ст. 155 - 158 Жилищного кодекса РФ).

При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности.

Обязаны ли собственники новых домов платить за капремонт? Обязаны, так как в любом здании со временем несущие конструкции, инженерное оборудование частично или полностью разрушаются. Поэтому собственникам новых домов выгоднее формировать фонд на своем специальном счёте в банке, на который будут засчитываться и проценты за пользование средствами.

Что такое фонд капитального ремонта?

Фонд капитального ремонта формируется за счет:

Взносов на капитальный ремонт

Процентов, уплаченных собственниками в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт

Процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Кроме того, доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт.

По достижении установленного минимального размера фонда капитального ремонта собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

Оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

Разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности),

Оплаты услуг по строительному контролю,

Погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме.

А в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

Мнение: На наш взгляд недостатком такой системы формирования фонда капитального ремонта является отсутствие четких механизмов защиты накоплений (от инфляции, коррупции).

Возможно ли установление минимального размера фонда капитального ремонта, по достижению которого собственники помещений могут прекратить уплачивать взнос на капитальный ремонт?

Согласно пункту 8 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. В этом случае по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

Что делать если пришло время делать ремонт, а средств недостаточно?

Можно взять кредит в банке под поручительство регионального фонда.

Перейти в региональный фонд и затем платить ему, пока не будет погашена сумма, потраченная на капремонт.

Следует отметить, что ТСЖ, которое перечисляло денежные средства в региональный фонд, может выйти из него и открыть специальный счет . И если плановый ремонт в его доме еще не был произведен, денежные средства будут перечислены на спецсчет. Если ремонт уже произведен, но перечисленных средств не хватило, и фактически доплачивал региональный фонд, то ТСЖ должно сначала погасить долг, и только потом открывать спецсчет.

Способы формирования фонда капитального ремонта

Основные изменения коснулись управляющих компаний. Новый закон в одностороннем порядке лишает их возможности распоряжаться средствами, которые собственники перечисляют на капитальный ремонт.

Теперь этими деньгами будут распоряжаться либо сами собственники (индивидуальная система накопления), либо региональный оператор.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

Важно! В первом случае собранные деньги пойдут на ремонт конкретного дома, во втором - на ремонт любого из домов, включенных в соответствующий перечень (в порядке очередности).

Выбрать, как копить на капитальный ремонт (вместе или по отдельности), предстоит каждому собственнику жилого помещения в многоквартирном доме.

Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников и отражено в соответствующем протоколе. И, если собственники приняли решение об индивидуальном накоплении и решили открыть специальный счет на имя регионального оператора (в каждом субъекте РФ создается специализированная некоммерческая организация, которая и собирает средства, а также обеспечивает проведение капитального ремонта многоквартирного дома), протокол необходимо передать этому оператору.

Срок в течении которого собственники жилых помещений должны принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта?

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта .

Не позднее, чем за месяц до окончания срока, установленного шестимесячного срока, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в вышеуказанный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта, то есть не определились, каким образом собирать средства на капитальный ремонт общего имущества, они «по умолчанию» попали в региональный фонд.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок изменения способа формирования фонда капитального ремонта установлен статьей 173 Жилищного кодекса РФ.

Решение о прекращении формирования фонда на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников.

Формирование фонда капитального ремонта путем перечисления взносов на специальный счет (Копим отдельно)

Если выбран первый способ формирования фонда: ТСЖ вправе открыть собственный специальный счет, на который собственники будут перечислять взносы на капитальный ремонт в целях формирования фонда капитального ремонта. При этом средства с такого счета могут быть использованы только для капитального ремонта и ни для чего другого.

Если жители многоквартирного дома приняли решение об индивидуальной форме накопления средств, им необходимо:

1. Провести общее собрание собственников в соответствии с требованиями статьи 45 Жилищного кодекса РФ. А именно:

1.1. За 10 дней до предполагаемой даты собрания письменно уведомить каждого собственника жилья о грядущем мероприятии.

Уточнение: если собственники в рамках общего собрания не утвердили место для вывешивания уведомлений (например, доска объявлений или подъездная дверь), то Жилищный кодекс оставляет им только две надлежащие формы уведомления: лично под подпись, либо заказным письмом.

1.2. В процессе уведомления каждому собственнику необходимо вручить информационное сообщение (Образец информационного сообщения) в котором в обязательном порядке должны быть:

Сведения об организаторе (инициатор/инициативная группа)

Форма проведения (очная/заочная)

Дата, место, время проведения (в случае очного собрания)

Дата окончания приема решений и место передачи (в случае заочного голосования)

Повестка дня

Порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании + место, где с ними можно ознакомиться

При получении уведомления о собрании каждый собственник должен расписаться в соответствующем реестре (Реестр уведомлений к очному голосованию).

1.3. В случае проведения очного голосования в назначенные дату, место и время собственники должны явиться с документами, подтверждающими их право собственности, а также документами, удостоверяющими личность. После чего расписаться в реестре, подтверждающем явку (Реестр к участию в очном собрания)

1.4. Собрание можно признать состоявшимся, если на нем присутствовало/приняло участие в голосовании более половины собственников.

Пример: если в доме 4000 квадратных метров, признать собрание состоявшимся можно по факту участия/голосования собственников, владеющих 2001 кв.м.

1.5. Если кворум не собрался, собравшиеся принимают решение о проведении голосования в заочной форме и фиксируют в протоколе дату окончания приема решений (Образец решения собственника) и место их передачи. После чего повторяют процесс уведомления собственников (п. 1.1) по второму кругу, с внесенными в информационное сообщение соответствующими изменениями.

Требования к протоколу общего собрания об открытии специального счета:

В обязательном порядке в протоколе решения общего собрания (Образец протокола очного собрания) должны присутствовать решения по 5 вопросам:

1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Размер взноса не может быть меньше установленного правительством Красноярского края.

2. Перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества. Перечень работ и услуг не может быть меньше предусмотренного региональной программой капитального ремонта.

3. Сроки проведения капитального ремонта общего имущества. Сроки не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта.

4. Владелец специального счета. Номинальным владельцами спец. счета могут быть:

ТСЖ (для домов, находящихся под управлением ТСЖ);

ЖСК (для домов, находящихся под управлением кооператива);

региональный оператор (для домов, находящихся в непосредственном управлении, а также под управлением управляющих компаний).

Уточнение: в соответствии со ст. 175 Жилищного кодекса РФ, владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Таким образом, если полномочия ТСЖ выходят за рамки ст. 175 ЖК РФ, то оно должно открывать счета у регионального оператора, либо дробиться на отдельные ТСЖ.

Кроме того, владельцем специального счета может быть осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

Кому выгодно?

Выгодно жителям относительно новых домов, жителям домов, где капитальный ремонт был проведен не так давно, а также собственникам, которые являются исправными плательщиками, настроены на самостоятельное планирование своих расходов на капитальный ремонт и максимальный личный контроль за расходуемыми средствами. Финансовой помощи со стороны государства в случае с индивидуальным накоплением не будет.

Данный вариант является предпочтительным. Прежде всего, капитальный ремонт не привязан к установленному чиновниками плану, следовательно, сделать его можно раньше, чем в порядке очереди. Кроме того, собственники сами устанавливают размер ежемесячных взносов (размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт не должен быть менее, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ).

Ремонтные работы выполняют управляющая компания или любая другая организация по решению собственников. Банк перечислит деньги подрядчику только после того, как владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления.

Что такое специальный счет?

Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ.

Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют установленным требованиям.

На таком счете формируется фонд капитального ремонта, сформированный за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.

Важно: При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете . На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме. Договор специального счета является бессрочным.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров о проведении капитального ремонта.

В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Собственники могут выбрать не любой приглянувшийся им банк. Законодатель ограничил возможность выбора из более 900 банков, действующих на территории РФ, до примерно 30, установив в качестве обязательного требования минимальный размер собственных средств в 20 млрд рублей.

Уточнение: если кредитная организация не выбрана или не соответствует требованиями части 2 статьи 176 ЖК РФ, право выбора кредитной организации передается региональному оператору.

Особенности открытия и закрытия специального счета, проведения операций по счету регулируются статьями 176-177 Жилищного кодекса РФ.

Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации.

Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

4) владелец специального счета;

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Могут ли собственники дома, обслуживаемого управляющей компанией, накапливать средства на специальном счете?

В случае если управление многоквартирным домом не осуществляется товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и собственники помещений в таком доме приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, то счет для них откроет региональный оператор по их обращению.

Владельцем специального счета в таком случае является региональный оператор, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам соответствующего многоквартирного дома, которые будут распоряжаться ими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.

Формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (Копим вместе)

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Собственникам предлагается «встать в очередь» и, ежемесячно перечисляя взнос на капитальный ремонт, ожидать, когда очередь до них дойдет.

Очевидно, что если собственники после публикации региональной программы обнаружат свой дом в первых рядах на капитальный ремонт, имеет смысл задуматься о коллективной форме накопления.

В соответствии с буквой закона, жителям также требуется провести общее собрание и утвердить форму накопления, однако, если соответствующее решение принято не будет или региональный оператор не будет уведомлен, решение в пользу «общего котла» за собственников примет муниципалитет.

В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение.

В соответствии со статьей 181 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта каждый собственник помещения в многоквартирном доме обязан ежемесячно в установленные сроки и в полном объеме вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт.

Региональный оператор обязуется обеспечить :

Проведение капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта,

Финансирование такого капитального ремонта,

Перечислить денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям таких собственников в фонде капитального ремонта.

Что такое региональный оператор?

Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда (ст. 178 ЖК РФ).

Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации. На территории субъекта РФ может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории такого субъекта Российской Федерации.

До конца 2013 года все регионы РФ должны были создать фонд капитального ремонта и учредить регионального оператора. Региональный оператор будет проводить капитальные ремонты на средства, которые будут поступать в фонд по плану, в который будет включен каждый многоквартирный дом в субъекте РФ. Составлять такие списки должны органы местного самоуправления. Реестры (региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах) будут находиться в общем доступе, и каждый гражданин сможет следить за продвижением очереди на ремонт.

Функциями регионального оператора являются:

1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора;

2) открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета;

3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

4) финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета;

5) взаимодействие с органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

6) иные предусмотренные настоящим Кодексом, законом субъекта Российской Федерации и учредительными документами регионального оператора функции.

Имущество регионального оператора формируется за счет:

1) взносов учредителя;

2) платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

3) других не запрещенных законом источников.

Важно! Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Может ли региональный оператор средства, полученные от собственников одного дома, расходовать на капитальный ремонт другого дома?

Жилищный кодекс позволяет средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.

Представляется, что данный вариант сбора средств фактически противоречит Гражданскому кодексу РФ и Конституции РФ. Как было отмечено выше, собственник несет бремя содержания своего имущества, но не чужого. По общему правилу чиновники разрешают использование собранных средств с одного дома на капитальный ремонт другого, согласно утвержденному графику. Остается только догадываться каким образом будет сформирована очередь, и кому выделят в первую очередь помощь, а чей дом отремонтируют через 10 лет.

Договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта

Собственники, принявшие решение о формировании фонда на счете регионального оператора, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета.

Региональный оператор в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту обязан:

1) подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения связанные с проведением капитального ремонта;

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;

4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

5) осуществлять приемку выполненных работ;

6) нести иные обязанности, предусмотренные договором о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

Учет фондов капитального ремонта региональным оператором

В соответствии со статьей 183 Жилищного кодекса РФ региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (далее - система учета фондов капитального ремонта).

Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Ведение такого учета может осуществляться в электронной форме.

Система учета фондов капитального ремонта включает в себя, в частности, сведения о:

1) размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных процентов;

2) размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Региональный оператор по запросу предоставляет вышеуказанные сведения собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление этим многоквартирным домом (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, управляющей организации).

Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

В соответствии со статьей 182 Жилищного кодекса РФ региональный оператор обеспечивает:

- проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта,

- финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.

Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

Ответственность регионального оператора.

Убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

Контроль за деятельностью регионального оператора.

Органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.

Что такое региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах?

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах - это документ, который утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов.

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.

Региональная программа капитального ремонта формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

Региональная программа капитального ремонта включает в себя:

1. Перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу.

2. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3. Плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

4. Иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Мнение: По мнению специалистов Фонда «Социальный запрос» программа будет напоминать финансовую пирамиду при направлении средств, собранных собственниками помещений одного многоквартирного дома, на цели капитального ремонта других домов. При этом в данной ситуации собственники более новых многоквартирных домов будут спонсировать проведение капитального ремонта более старых многоквартирных домов.

Не совсем понятны источники бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов и их объем предусмотренные на софинансирование региональных программ капитального ремонта. Ведь каждый бюджет имеет разные возможности, что повлечет увеличение платежной нагрузки на собственников многоквартирных домов.

Решение этих и других не менее значимых вопросов повлечет еще не мало дискуссий, а вместе с этим коррупционных схем.

А если дом не признан аварийным, но находится в очень плохом состоянии и его ремонт потребует очень большой суммы денежных средств?

В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах.

Важно! В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем три квартиры.

Каковы критерии отбора первоочередности включения многоквартирных домов в программы капитального ремонта?

В соответствии с пунктом 3 статьи 168 Жилищного кодекса критерии отбора первоочередности включения многоквартирных домов в программы капитального ремонта устанавливаются законом субъекта Российской Федерации. В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта:

1) общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта;

2) многоквартирных домов, капитальный ремонт которых требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации.

В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта.

Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается , за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме.

Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Могут ли собственники по собственной инициативе принимать решения о проведении работ по капитальному ремонту до наступления сроков определенных региональной программой? Как это отразится на размере обязательного взноса на капитальный ремонт?

Согласно пункту 4 статьи 181 ЖК РФ в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Кто вправе принять решение о проведении капитального ремонта?

В соответствии со ст. 189 Жилищного кодекса РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению:

Лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

Регионального оператора;

Либо по собственной инициативе.

Могут ли собственники отказаться от ремонта или уплаты взносов?

Что касается проведения ремонта, то в законе нет какого-либо четкого указания на это. Но согласно здравому смыслу - видимо, могут. Потому что это их имущество. Но что в этой ситуации делать, как будет действовать фонд, что будет с их накоплениями - эти вопросы в деталях не проработаны.

Но, если жители неактивны и не реагируют на предложение провести у них капитальный ремонт, то районная администрация уполномочена принять решение о его проведении за них. Что касается взносов, то правовых оснований для отказа от их уплаты у собственников жилья нет.

В какие сроки формируется предложение о проведении капитального ремонта?

В соответствии со статьей 189 Жилищного кодекса РФ не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет собственникам предложения:

О сроке начала капитального ремонта,

Необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости,

О порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме,

И другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения вышеуказанных предложений , обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

В случае, если в трехмесячный срок собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

Порядок финансирования расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии со ст. 190 Жилищного кодекса РФ региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

Основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме является акт приемки выполненных работ (за исключением случая, указанного в части 3 настоящей статьи). Такой акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Региональный оператор может уплачивать в качестве аванса не более чем тридцать процентов стоимости соответствующего вида работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе работ по разработке проектной документации или отдельных видов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Превышение этой предельной стоимости, а также оплата услуг и (или) работ, не указанных в части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ и нормативном правовом акте субъекта Российской Федерации, осуществляется за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта

Что делать, если в фонде капитального ремонта денежных средств не хватает, а собственники многоквартирного дома не приняли решения на увеличение взноса на капитальный ремонт?

В соответствии со статьей 191 Жилищного кодекса РФ финансирование работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе в многоквартирных домах, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может осуществляться с применением мер финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта.

Качество работ по капитальному ремонту жилого дома

Подрядчик, производящий капитальный ремонт дома, должен обеспечить качество выполняемых работ, в соответствии со строительными нормами и правилами, а также в соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

В названном документе перечислены требования к капитальному ремонту жилых домов, а также указаны параметры и условия безопасности людей и сохранности жилого дома, которым должны отвечать строительные конструкции этого дома.

Контроль за качеством производящихся работ должно в первую очередь осуществлять лицо, заключившее договор о капитальном ремонте (товарищество собственников жилья или же региональный оператор). Кроме того, контроль вправе осуществлять уполномоченные государственные органы жилищного и строительного контроля.

Контроль службы жилищного контроля

Служба строительного надзора и жилищного контроля, статьей 20 ЖК РФ уполномочена осуществлять надзор за:

формированием фондов капитального ремонта;

деятельностью регионального оператора.

Проверки деятельности региональных операторов проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.

Владелец специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора:

Уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта;

Сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений, о размере остатка средств на специальном счете.

Региональный оператор обязан представлять в Службу сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах.

ведет реестр уведомлений,

ведет реестр специальных счетов,

информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.

предоставляет сведения, сбор которых осуществляется, в федеральный орган исполнительной власти.

Полномочия органов государственной власти субъектов РФ по вопросам капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

В соответствии со статьей 167 Жилищного кодекса РФ Органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и которыми:

1) устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;

3) создается региональный оператор, решается вопрос о формировании его имущества, утверждаются учредительные документы регионального оператора, устанавливается порядок деятельности регионального оператора;

4) утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае, если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации;

5) устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам;

6) устанавливаются порядок предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет (далее - владелец специального счета), и региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с частью 7 статьи 177 и статьей 183 настоящего Кодекса, перечень иных сведений, подлежащих предоставлению указанными лицами, и порядок предоставления таких сведений;

7) устанавливается порядок выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

8) устанавливается порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств.

Информация о том, что же входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, пригодится всем жильцам. Рассмотрим основные правила, которые действуют в 2019 году.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Острый вопрос, который стоит уже многие годы перед госорганами и управляющими компаниями, а также владельцами квартир – как обеспечить содержание жилья и провести капитальный ремонт.

Граждане имеют большую финансовую нагрузку по содержанию имущественных объектов, что являются общедомовыми, да и жилищный фонд значительно изношен.

Основные аспекты

Поэтому важно рассмотреть понятие «капитальный ремонт», и определить основные нюансы, которые с этим связаны.

Определения

О понятии капремонта говорится в . Подразумевается проведение работ, при которых:

• меняют строительные конструкции и их составляющие;
• меняют или восстанавливают инженерные технические коммуникации;
• восстанавливают или меняют части несущей строительной конструкций.

Устраняют любую неисправность изношенной части общедомового имущества. Ее меняют на лучшую или восстанавливают.

При наличии технических возможностей здание модернизируют, учитывая современные требования, и улучшая комфортность проживания.

С какой целью проводится

Ремонт может быть:

Капитальный ремонт может быть плановым и неплановым (аварийным), проводимым для восстановления ущерба, что причинен строительной конструкцией объекта при чрезвычайной ситуации.

Законные основания

Стоит руководствоваться нормами таких документов:

1. – это (содержит перечень работ, которые должны выполняться ), и др.
2. , в соответствии с которым капремонт должен проводить владелец помещения.
3. ГК – к примеру, .

Что входит в понятие капитальный ремонт многоквартирного дома

Нередко задается вопрос о том, что конкретно относить к капитальному ремонту. Поэтому представим следующие сведения.

О чем говорится в законе

В законе разграничено обязательства и за проведение капремонта многоквартирного дома между владельцами и региональными властями.

Территориальные власти выполняют организаторскую и контролирующую функцию, а владельцы же должны собрать средства, которые пойдут на оплату работ.

Когда закон вступил в силу, каждый субъект РФ должен был заняться подготовкой нормативных документов, которые будут рассматривать вопрос проведения капитального ремонта.

Субъекты:

• установили список работы, которые должны быть выполнены в обязательном порядке, а также срок;
• определили региональных операторов;
• приняли документы, в которых прописан порядок проведения работ, сумма взноса, назначили структуру, которая будет контролировать процесс.

Перечень включаемых работ

При наличии накоплений возможно выполнение большого перечня работ, предполагающих монтаж и ремонтно-восстановительный процесс.

Перечислим, что входит в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома	Восстанавливают штукатурку фасада, герметизируют панельные стыки, утепляют конструкции, меняют окна и балконы, ремонтируют балконы и лоджии с остеклением, устраивают козырьки над лоджией верхнего этажа, устраивают вход в подъезд, красят фасад, устанавливают флагодержатели, уличные указатели
Выясним также, что входит в капитальный ремонт крыши многоквартирного дома	Ремонтируют и меняют отдельные элементы крыши, осуществляют противопожарную обработку из дерева, восстанавливают режим температуры, влажность на чердаке, меняют элемент кровли и наружного водостока
Со стороны инженерной системы	Ремонтируют и меняют теплосистему, водо, газо- и иные системы, вентиляцию, канализационную систему, устанавливают счетчики, меняют лифты, мусоропроводы. Предполагается ремонт видеонаблюдения, абонентского устройства, линии связи, слаботочного устройства
В местах общего пользования	Восстанавливают осветительные приборы, герметизируют стыки куммуникации с фундаментом, устраняют подтопление, устраивают вход в подвал, оборудуют комнату для консьержей
При благоустройстве территории	Придерживаются документов, что были утверждены архитектурным планировочным управлением округов

Восстанавливают также и улучшают входные площадки и дверные наполнения.

Меняют и ремонтируют освещение в подъезде, меняют двери, укрепляют, меняют лестничные ступени, ремонтируют входные площадки.

Региональные власти могут расширить список:

• утеплением стен;
• обустройством крыши, которая будет вентилироваться, монтажом выхода на крышу;
• оснащением дома общедомовым счетчиком, иным прибором, который повысить энергоэффективность.

В субъектах может также данный список дополняться такими пунктами:

1. Обследовать дом и составить смету ремонта.
2. Провести авторский и технический надзор за работами.
3. Провести техническую инвентаризацию и паспортизацию и т. д.

Кто оплачивает

Законодательство устанавливает обязательство для владельцев квартир финансировать капитальные ремонт общего домового имущества.

С этой целью ежемесячно граждане уплачивают взносы, которые будут аккумулированы в спецфонде капремонта, что формируется:

• либо на банковских счетах МКД;
• либо накапливаются средства на коллективных счетах, что управляются региональными операторами, занимающимися организацией ремонта по установленной программе.

Сколько именно нужно платить – решает каждый субъект РФ сам. Сумма устанавливается в рублях. Умножают тариф на общий показатель площади помещения, что находится во владении гражданина.

Величина взноса варьируется с учетом:

• того, к какому муниципальному образованию объект принадлежит – в Москве или в ином регионе дом находится;
• типа МКД;
• этажности дома;
• эксплуатационного срока дома;
• цены и объема работ;
• срока использования общего домового .

Если планируется проведение работ, что не прописаны в ЖК, то их оплачивают средствами, что превышают часть взноса на капремонт.

Сначала проводится собрание, где принимается решение, где хранить средства на капитальный ремонт.

Если владельцы не могут договориться, где именно средства хранить, решение примет орган муниципальных властей.

Хотя сумма взноса устанавливается субъектами, на собрании жильцы могут увеличить такой показатель, если желают финансировать ряд дополнительных работ.

Капитальный ремонт может быть проведен по инициативе жителей. На собрании граждане должны принять решение, какие именно работы необходимы.

Последней инстанцией будут назначены сроки проведения работ и осуществляются подсчеты стоимости ремонта.

Если представители жилищной инспекции не согласны с тем, что капремонт необходим, или дают согласие на ограниченные виды работ, есть иной выход.

Обратитесь к независимому эксперту, который поможет обосновать капремонт. Только такая экспертиза не бесплатна. Собственник квартиры – это не единственный источник финансирования капремонта.

В нормативной документации прописана целая схема, в соответствии с которой в финансировании участвуют также госструктуры разного уровня. Государство может оказать поддержку (вспомогательную).

Видео: взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов

Если же речь идет о многоквартирном доме, часть квартир в котором не является приватизированной, то затраты будут нести власти муниципального или государственного органа.

Бывает, что программа по проведении капремонта не составлялась, но произошла аварийная ситуация. Аварией считают прорывы водопровода, канализации, трубы отопительной системы.

Ремонт в таком случае должен проводиться в кратчайший срок за счет средств, собранных на капитальный ремонт.

Так, если текут стояки с водой, их меняют незамедлительно, а не накладывают большое количество хомутов.

Когда начинаются КРР

Узнать сроки, когда утвержденная программа капремонта должна быть выполнена, не сложно. Для этого стоит зайти на сайт www.reformagkh.ru .

Придерживайтесь такого порядка действий:

1. Зайдите на портал.
2. Впишите адрес в строку «Найти свой дом». Обязательно отражение региона, улицы, номера дома.
3. Кликните «Поиск».
4. Перейдите по ссылке.
5. Откроется карточка дома, где можно ознакомиться с перечнем работ, что утверждены программой.
6. Выберите раздел с видами работы, если вам интересны текущие и запланированные мероприятия.

Выдерите раздел «Паспорт» при желании узнать общую информацию:

Сколько средств собрали владельцы;
какие субсидии государство предоставляет;
площадь объекта;
кол-во жильцов.

Отличия от текущего

Стоит знать отличия текущего и капитально ремонта потому, что от этого зависит ряд прав и обязательств сторон.

Главные отличия в цели, периодичности и объеме ремонтных мероприятий. Текущим называют предупредительный ремонт, который имеет систематический характер.

Проводят для того, чтобы предупредить преждевременный износ конструкции отделки, коммуникации.

Меры, что реализуются при текущем ремонте, содержит Методическое пособие по содержанию жилищного фонда от 2 апреля 2004 года.

Капитальный ремонт отличается от текущего отсутствием возможности его проведения так, чтобы не отрывать здание от эксплуатации.

О том, кто несёт ответственность за капитальный ремонт в доме и куда обращаться, если выявлены недочёты, рассказал руководитель Департамента капитального ремонта г. Москвы Алексей Елисеев.

Кто отвечает за качество работ в доме?

- Алексей Андреевич, кто отвечает за качество работ по капитальному ремонту в каждом конкретном доме? Куда можно обращаться жителям?

В первую очередь капитальный ремонт контролирует инженер технадзора Фонда капремонта, который, по сути, несёт на себе всю ответственность, вплоть до уголовной, за неполноту и плохое качество выполнения
работ. Кроме того, за это отвечает непосредственно сама подрядная организация, которая несёт гарантийные обязательства в течение пяти лет. Но самое главное - фонд несёт ответственность за проведённые работы на протяжении всего периода реализации программы капитального ремонта. Открытие и приёмку всех работ в программе капремонта осуществляют комиссионно. В комиссию, помимо представителей власти, управляющей компании и Фонда, входят уполномоченный житель и муниципальный депутат. Отмечу, что
в Москве контроль за капремонтом ведут муниципальные депутаты - это решение принято в городе как дополнительная мера, позволяющая сформировать прозрачную и понятную систему контроля.

В случае обнаружения недочётов при выполнении капитального ремонта собственники могут обратиться на портал «Наш город», где все виды работ доступны с указанием конкретных сроков. Туда можно направить
своё обращение, и фонд будет обязан его отработать с приложением фотоматериалов. А у собственника есть право нажать кнопки «Согласен» или «Не согласен» с отработкой, с качеством выполнения. В этом случае
уже подключается Жилищная инспекция. Общественный контроль за ходом реализации региональной программы капитального ремонта, обращений и жалоб по всему спектру вопросов, связанных с капремонтом, осуществляет Городская комиссия по обеспечению общественного контроля за реализацией
региональной программы капитального ремонта в многоквартирных домах на территории города Москвы, телефоны которой размещены на информационных стендах.

Если есть подозрение, обращайтесь в полицию

Каждый дом, где начинается капитальный ремонт, тут же атакуют мошенники или лжесантехники, псевдослесари и мнимые коммунальщики. Что можно посоветовать москвичам в этом случае?

Все работы, которые выполняются в рамках региональной программы Фондом капитального ремонта, финансируются за счёт минимального взноса на капитальный ремонт - он уплачивается собственниками ежемесячно по ЕПД - и не требуют внесения каких-либо дополнительных средств. Например, в Москве производят замену отопительных приборов - батарей - в рамках капитального ремонта, без дополнительных доплат. Если жителям предлагают заплатить сумму под каким-либо предлогом или заключить дополнительное соглашение, ссылаясь на Фонд капитального ремонта общего имущества города Москвы, то, вероятнее всего, это мошенники.

В случае возникновения каких-либо подозрений обращайтесь по телефонам, указанным на информационных стендах объектов капитального ремонта, или в отделение полиции.

Москвичи чаще всего спрашивают о сроках и видах работ

- Какие вопросы, связанные с капитальным ремонтом, чаще всего поступают из САО?

Например, с начала этого года более 2300 человек получили консультации по реализации программы капитального ремонта в Северном административном округе. На единую горячую линию города Москвы
поступило порядка 1500 звонков, на телефон диспетчерской службы Фонда капитального ремонта - более 880 звонков. Самыми активными среди звонивших оказались работающие специалисты - 44,07%, пенсионеры - 39,52%, граждане льготных категорий - 9,19%.

Самыми популярными стали вопросы о сроках и видах работ региональной программы капитального
ремонта, об оплате взносов на капремонт, о льготах и субсидиях.

Надёжность ГБУ гарантирует город

- Всё чаще конкурсы на капремонт выигрывают районные «Жилищники» - такой подход оправдывает себя?

Чтобы решить проблему с нехваткой квалифицированных подрядных организаций, город вынужден был перепрофилировать для выполнения работ по капитальному ремонту городские бюджетные организации, работающие в сфере ЖКХ. ГБУ допущены до участия в конкурентных процедурах на выполнение работ по капитальному ремонту на общих основаниях. Сейчас в реестре квалифицированных подрядных организаций, имеющих право выполнять работы по капитальному ремонту, 137 таких ГБУ, в том числе и
ГБУ «Жилищник». На сегодняшний день ГБУ в большинстве случаев работают в домах, ремонт в которых усложнён какими-либо факторами. Надёжность ГБУ гарантирует город.

Кому какой счёт больше подходит?

- Большинство жителей САО предпочитают платить взносы на капитальный ремонт в «общую копилку» или на спецсчёт. Известно ли почему?

По состоянию на начало апреля 2018 года по САО в региональную программу включено 3079 многоквартирных домов - МКД, из них формируют фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора 2783 МКД, или 90,4%. В случае если фонд капитального ремонта формируется на счёте регионального оператора, то ремонт будет проведён в сроки, определённые региональной программой
капремонта, но исполнитель работ будет выбран, исходя из конкурентных процедур, проведённых
Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы. Хочу обратить ваше внимание на то, что на специальном счёте собственникам надо не только накопить необходимую для ремонта сумму, но и полностью отвечать за свой капитальный ремонт: выбирать и контролировать подрядную организацию, проверять работы. То есть собственники несут всю полноту ответственности за свой капитальный ремонт.

Если подводить итог, то специальный счёт больше подходит домам с активными собственниками, сроки капитального ремонта которого подойдут не скоро и есть время накопить средства. А вот собственники более старого жилого фонда обычно выбирают регионального оператора.

В САО капремонт пройдёт в 300 домах

- Много ли домов, нуждающихся в капремонте, попало в региональную программу капремонта на 2018 год в Москве в целом и в САО в частности?

Региональная программа формировалась, исходя из оценки состояния жилого фонда, и первыми по графику стоят дома, в которых необходим ремонт наибольшего количества инженерных систем. В 2018 году в городе планируется проведение работ в 2039 многоквартирных домах, причём в 119 домах работы уже стартовали в 2017 году.

Что касается Северного округа, то в 2018 году ремонт пройдёт более чем в 300 домах округа. В Москве принята самая масштабная, тридцатилетняя, программа - на 2015-2044 годы, в неё включены 27 749 домов
площадью 244,5 миллиона квадратных метров, запланированы ремонт 354 тысяч инженерных систем, замена 112 тысяч лифтов.

В Москве расширен список работ по сравнению с установленным ЖК РФ: в него наряду с ремонтом основных инженерных систем и элементов домов - систем водоснабжения, центрального отопления, канализации,
газоснабжения, подвалов, электрики, лифтов, фасадов, крыш, фундаментов - вошли ремонт систем
дымоудаления и пожарного водопровода, внутреннего водостока, замена мусоропроводов. С 2017 года в рамках капитального ремонта осуществляется замена оконных блоков в местах общего пользования.

Срок службы лифтов больше не продлевают

Планировалось, что до конца 2017 года в Москве не останется ни одного лифта, срок службы которого превышает 25 лет. Удалось ли достичь этого?

Обновлению лифтов уделяется особое внимание. С 2011 года по поручению мэра Москвы реализуется отдельная программа. На 2010 год в городе насчитывалось более 16 тысяч устаревших подъёмников, дополнительно лифты продолжали устаревать со скоростью в среднем 2 тысячи в год. Чтобы решить эту проблему, за прошедший период заменено почти 30 тысяч лифтов.

В рамках производственной программы в 2015-2017 годах заменено более 11 200 лифтов. С 2018 года город перешёл к плановой замене лифтов сразу в год истечения срока эксплуатации, без продления срока службы. На 2018-2020 годы запланирован ремонт инженерных систем в 5100 домах и в 1639 домах будут заменены 7060 лифтов.

В парке имени Святослава Фёдорова заменят освещение

- В каких парках округа заказчиком работ выступает Департамент капремонта? На какой стадии работы?

В 2018 году пройдёт комплексное благоустройство парка имени Святослава Фёдорова и парка «Вагоноремонт», работы планируется начать этим летом. Заказчиками работ на этих объектах являются подведомственные учреждения Департамента капитального ремонта города Москвы. По парку имени Святослава Фёдорова и парку «Вагоноремонт» в январе - марте проведены общественные обсуждения.
Мнения жителей были учтены в итоговых проектах благоустройства. В марте - начале апреля прошли голосования на портале «Активный гражданин» по проектам, более 87% участников этих голосований поддержали концепции благоустройства данных парков.

В парке имени Святослава Фёдорова облагородят территорию возле памятников Святославу Фёдорову и героям Великой Отечественной войны, вымостят бетонной плиткой дорожки, заменят освещение, проведут
работы по озеленению и сохранению существующих деревьев и кустарников, установят камеры видеонаблюдения. Также оборудуют удобную систему навигации. Для детей, подростков, пенсионеров, спортсменов, владельцев собак и других посетителей обустроят отдельные зоны отдыха.

В парке «Вагоноремонт» появятся сцена и танцплощадка. В спортивной зоне сделают площадку для игры в городки, установят турники, силовые тренажёры и столы для пинг-понга, два из которых - под навесами. Вместо старого шахматного павильона построят новый, где будет две зоны на четыре и пять столов.
Детская площадка станет больше: на ней выделят отдельную зону для малышей до трёх лет и добавят
качели, сетки для лазания, тренажёры-балансиры.

Фотография на обложке статьи: tools-864983_960_720

Собственники жилья, согласно действующему законодательству Российской Федерации, производят регулярные выплаты за проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Закономерно у жильцов назревает недовольство – деньги платятся, а рабочих нет. Объяснение простое – проведение работ требует денежных затрат, поэтому на протяжении нескольких лет происходит накопление финансов в специально созданном фонде капремонта до достижения утвержденной даты.

Что такое капитальный ремонт

Целью капремонта является проведение комплекса работ, они позволят восстановить техническое состояние МКД до установленных норм, при которых здание допускается к эксплуатации. МКД подлежит выполнению капремонта, если износ каменного жилого строения находится в пределах от 30 до 70%, а деревянного – до 65%.

Капитальный ремонт подразумевает проведение работ, перечисленных ниже:

• ремонт или замена строительных конструктивных элементов и их компонентов, исключая несущие;
• обеспечение надлежащего уровня инженерных технических коммуникаций;
• восстановление отдельных компонентов несущих конструкций;
• диагностика инженерных систем с целью выявления неисправностей и наличия изношенных участков;

Проводится замена изношенного оборудования либо ремонтные работы на поврежденных участках технологического оборудования, являющегося частью общедомового имущества. Капремонт подразумевает проведение модернизации ремонтируемого строения соответственно требованиям к уровню комфорта для квартирантов и направленную на экономичное расходование поставляемых ресурсов – тепловой и электрической энергии, воды и газа.

После того, как произведена оценка объемов, предполагаемых к проведению работ, регоператор подводит итог и должен принять решение о видах услуг, которые будут осуществляться. Капремонт может представлять собой:

• комплексное восстановление;
• выборочные ремонтные работы.

Последний вариант превалирует в случае:

• значительного износа жилого строения;
• отсутствия экономической целесообразности выполнения комплексных работ;
• если осуществление комплексного ремонта требует частичного или полного освобождения здания от жильцов на время работ.

Регламент выполнения ремонтных работ включает в себя проведение восстановительных операций для:

• технологических систем, обеспечивающих подачу тепловой и электрической энергии и поставки газа;
• систем трубопроводов горячей и холодной воды;
• шахт лифтов и оборудования;
• крыш, так как они являются составной частью общего домового имущества;
• подвалов, находящихся в ведении МКД;
• фасада здания – целиком либо частично;
• фундамента.

Жилищный кодекс о капремонте

Проведение капремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть предварительно согласовано регион.оператором либо управляющей компанией с собственниками жилья. Порядок действий при выполнении капремонта регламентирован 189-й статьей ЖК РФ №188-ФЗ от 29.12.2004 (редакция 03.04.2018).

Собственники недвижимости созывают общее собрание, на котором определяют, нужно ли проводить капремонт. Согласно Жилищному кодексу владельцы жилья могут самостоятельно инициировать выполнение ремонтных работ УК или регоператором, не дожидаясь предложения от данных организаций.

Управляющая компания, если иное не оговорено законом, действующим на территории конкретного субъекта РФ, организует информирование владельцев квартирной собственности о сроках проведения ремонтных работ жилых и нежилых помещений не позднее шести месяцев до начала исполнения обязательств по выполнению капремонта. Регламент ЖК предписывает сообщить квартиросъемщикам, за счет каких средств и объемов будут проводиться работы.

Согласно правилам, утвержденным ЖК, собственникам помещений необходимо в течение трех месяцев после получения извещения от управляющей компании определиться с организацией капремонта и утвердить (при условии использования счета регионального оператора):

• список работ, которые должны быть проведены;
• максимальную сумму, которую потребуется потратить для приведения в порядок жилых и нежилых помещений ремонтируемого здания;
• ответственное лицо, которое контролирует качество выполненных работ и занимается подписанием актов.

Законодательство предписывает собственникам жилья, при условии использования специального счета, утвердить:

• перечень видов услуг, необходимых для капремонта;
• максимально возможную сумму, требуемую для организации работ;
• срок, за который должен быть выполнен капремонт;
• источник финансовых средств;
• уполномоченное лицо, которое проводит контроль качества и занимается документальным вопросом.
• Копии документов, свидетельствующих о проведенных работах, должны быть переданы региональным оператором управляющему МКД в срок не позднее 10 календарных дней с того момента, как прошло подписание акта приемки.

Отличие планового текущего ремонта от капитального

Текущий ремонт и капитальный – мероприятия разного уровня сложности.

Определение текущего ремонта подразумевает выполнение работ предупредительного характера, которые нужны для контроля состояния жилого здания и проходят с целью предотвращения преждевременной потери эксплуатационных качеств элементов многоквартирного дома:

• строительных конструкций;
• отделочных компонентов;
• инженерных технологических сетей, с помощью которых потребителям поставляются энергоресурсы;
• проведение мелких ремонтных работ.

Перечень мероприятий, входящих в состав текущего ремонта, регламентирует документ, утвержденный Минстроем – Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Капремонт помещения – предполагает, что произойдет замена или восстановление конструкции, потерявшей свои эксплуатационные качества. В то время как текущий ремонт всего лишь занимается поддержанием рабочего состояния конструктивных элементов.

Правила осуществления капремонта требуют, чтобы оплата работ производилась за счет собственников жилых помещений. Значит, владельцам недвижимости следует знать, каким образом проходит формирование фонда капремонта и последовательность действий для его проведения, и откуда берутся средства

Плата за капитальный ремонт

Законодательно за собственниками квартир закреплена обязанность внесения средств в фонд капремонта, который произойдет в установленные сроки. Определение сроков осуществляется на общем собрании собственников, либо местным органом власти. Кто конкретно контролирует сроки и отвечает за их исполнение зависит от того, каким образом формируется фонд капремонта.

Размер платы, начисленной в квитанции, зависит от величины утвержденного тарифа и жилой площади, занимаемой собственником. Тарифная ставка утверждается отдельно в каждом субъекте РФ и зависит от:

• расположения здания в конкретном районе муниципалитета;
• типа многоквартирного дома;
• этажности здания;
• продолжительности эксплуатирования жилого строения;
• степени износа домового имущества.

Капитальный ремонт 2019: формирование денежного фонда

Собственники квартир должны знать порядок организации капитального ремонта, а значит быть информированными о том, как происходит формирование фонда капремонта. В процессе проведения общедомового собрания владельцы жилья должны определиться с тем, каким образом будет осуществляться накопление средств:

• оформить специальный счет, предназначенный для перечисления на него финансовых взносов квартиросъемщиков;
• возложить обязанность за формирование фонда на регионального оператора и перечислять денежные средства на его счет.

Сроки проведения капитального ремонта

Собственники жилого многоквартирного дома утверждают дату начала работ на общем собрании в случае накопления финансов на индивидуальном счете, который открыт специально для жилого здания.

В случае перечисления средств региональному оператору – сроки проведения капитального ремонта определяются местным органом власти.

Как действует региональная программа

Права граждан РФ позволяют узнавать дату начала проведения капработ в администрации или через интернет-ресурсы. Сведения, представленные региональной программой, ежегодно обновляются, корректируется:

• перечень домов, подлежащих проведению капремонта;
• предположительные сроки начала и окончания мероприятия;
• список конструктивных элементов жилого дома, подлежащих замене или восстановлению.

Следует обратить внимание, что перенести дату начала работ на более поздний срок сложно, законом для подобных случаев предусмотрен определенный порядок действий. Сместить срок вперед, наоборот, можно в любой момент, на основании проведенного осмотра дома на предмет его соответствия эксплуатационным характеристикам. Поэтому владельцам жилой недвижимости следует узнавать каждый год об утвержденных сроках начала работ, так как они могут быть перенесены.

Критерии, по которым определяются сроки капремонта

• критериями, на которые ориентируются региональные власти при утверждении даты капитального ремонта, являются:
• техническое состояние инженерных коммуникаций дома и отдельных конструктивных компонентов;
• как много лет прошло с момента введения здания в эксплуатацию после возведения либо после проведения предидущего капремонта.

На основании данных экспертизы состояния жилых помещений составляется перечень домов, которые первоочередно должны пройти процедуру проведения капремонта.

Если владельцы жилплощади используют для накопления средств на счет регионального оператора, а другой, то при условии наличия на нем достаточного количества денег капремонт может быть проведен раньше назначенного срока. Собрание собственников может потребовать от регионального оператора сместить дату начала работ, если на используемом счете имеется требуемая сумма.

Как добиться переноса сроков на более раннюю дату

Если накопление средств осуществляется на отдельный домовой счет – проблем нет – при достижении необходимой суммы на счете совет собственников утверждает дату начала работ. В случае, когда финансы перечисляются региональному оператору – процедура усложняется в разы. Органы местной власти неохотно идут навстречу владельцам квартир в вопросе переноса сроков и ускорения процедуры проведения капитального ремонта. Однако грамотные действия жильцов могут решить спор в их пользу. Порядок действий прописан ниже.

В первую очередь проводится собрание собственников, на котором принимается решение о переносе даты начала ремонтных работ. По результатам собрания составляется протокол, к которому прикладывается документальное подтверждение необходимости более раннего проведения капремонта (фотографии изношенных элементов или результаты независимой экспертизы, инициированной собственниками).

Следующим действием является передача собранных документов совместно с заявлением о переносе даты представителям местной администрации, которые должны созвать комиссию, призванную определить достоверность представленной информации и передать протокол заседания региональным властям, которые рассматривают прошение и выносят вердикт касательно сроков проведения капремонта.

В случае отрицательного ответа властей существует два пути решения проблемы:

• обратиться в суд – не выгодное решение, так как повлечет за собой расходы на дополнительную экспертизу техсостояния жилого здания и судебные издержки;
• на общем собрании поднять вопрос о дополнительном сборе денег, необходимых для капремонта дома – в этом случае собственники в дальнейшем имеют право не вносить платежи в фонд капремонта до достижения суммы, затраченной на срочное проведение ремонтных работ.

Какой бывает капремонт

Существует несколько типов капремонта, которые классифицируются в зависимости от того, в каком состоянии находятся инженерные коммуникации жилого строения и его конструктивные элементы. Выделяют капремонт:

• комплексный;
• выборочный;
• аварийный.

Последний тип обслуживания жилья нужно производить в случае возникновения аварийных ситуаций, либо в результате стихийного бедствия, террористического акта, вандализма.

Комплексный капремонт охватывает полностью жилое строение, все коммуникации, оборудование, конструкции, его проведение направлено на устранение последствий морального и физического износа. Подобный вид работ проводят, когда здание находится в предаварийном состоянии и подлежит сносу или реконструкции.

Выборочный капремонт направлен на устранение неполадок в отдельных компонентах жилого сооружения, включая замену или восстановление технических компонентов.

В последние годы перед государственными органами, управляющими организациями и собственниками жилья остро стоят вопросы, связанные с содержанием объектов жилой недвижимости и осуществления капитального ремонта.

Значимость проблемы обусловлена увеличением финансовой нагрузки граждан по содержанию общедомового имущества и значительным износом жилищного фонда .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Капитальный ремонт здания — что это такое?

Понятие капремонта раскрыто в ГК РФ. Это работы по замене (восстановлению):

• Строительных конструкций (кроме несущих) и их составляющих;
• Инженерно-технических коммуникаций;
• Частей несущих строительных конструкций.

При капитальном ремонте устраняются неисправности изношенных частей общедомового имущества путем восстановительного ремонта, осуществляется их замена на аналогичные либо с лучшими эксплуатационными характеристиками.

Если позволяют технические возможности, то осуществляется модернизация жилого дома с учетом современных требований в сфере эффективного использования различных видов ресурсов (оснащение счетчиками теплоэнергии, электричества, воды, газа) и улучшения степени комфортности проживания .

Исходя из объема выполняемых работ, выделяют:

1. Комплексный ремонт, осуществляемый с целью восстановления всех поврежденных частей общедомового имущества. После завершения такого ремонта техническое состояние здания должно полностью соответствовать всем строительным нормам и эксплуатационным требованиям.
2. Выборочный капремонт предполагает замену или ремонт отдельных составляющих здания, определенных элементов инженерных коммуникаций .

Выборочные ремонтные работы выполняются тогда, когда проведение комплексного ремонта невозможно или сопряжено со значительными трудностями.

Это могут быть ситуации, когда:

• Значительные повреждения одних конструкций угрожают сохранности остальных частей зданий;
• Отсутствует экономическая целесообразность проведения комплексного ремонта здания или существуют особенности его финансирования;
• Может потребоваться ограничение или временное прекращение эксплуатации дома.

Также помимо планового капитального ремонта выделяют неплановый (аварийный), который проводится для восстановления ущерба, причиненного строительным конструкциям дома в результате каких-либо чрезвычайных ситуаций.

Текущий и капитальный ремонт дома: в чем отличия?

Принципиально важно отличать капитальный ремонт от текущих ремонтных работ, так как от правильной квалификации проводимых работ напрямую зависят права и обязанности сторон и других участников отношений в жилищной сфере.

Например, в договорах предоставления в возмездное пользование недвижимости (аренда, наем) текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя . К тому же финансирование этих видов ремонта производится из разных источников .

Особенности каждого вида ремонта основываются на различии целей, периодичности и объемов ремонтных работ.

Текущий (предупредительный) ремонт – это мероприятия, систематически проводимые с целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки, коммуникаций здания и работы по устранению малозначительных повреждений и поломок.

Примерный комплекс мер, реализуемых в рамках текущего ремонта, содержится в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004) , утвержденном Федеральным агентством по строительству и ЖКХ (в настоящее время – Минстрой).

Текущий ремонт имеет планово-предупредительный характер. Предупредительные ремонтные работы не требуют перерывов в полноценном пользовании помещениями здания жильцами, проводятся периодически и достаточно часто, кроме того, такие работы менее затратны, чем капремонт.

Зачастую грань между капитальным и текущим ремонтом является условной, так как объектами ремонтных работ выступают одни и те же конструкции и их элементы.

В ходе капремонта заменяется или подлежит восстановлению элемент, который пришел в негодность, а сфера текущего ремонта – поддержание конструкций в исправном состоянии на протяжении установленного срока эксплуатации . Например, устранение протечки кровли является текущим ремонтом, а замена всей крыши дома – капитальным.

Текущие работы проводятся и финансируются жилищно-эксплуатационными компаниями из поступлений квартирной платы и арендных платежей .

Капитальный ремонт в многоквартирном доме оплачивается за счет целевых платежей владельцев.

Также необходимо отличать капремонт от работ по реконструкции здания. При реконструкции, в отличие от ремонта, проводятся мероприятия по изменению ключевых параметров МКД (этажности, площади) или полной замена несущих конструкций.

Минимальный размер взноса

На владельцев квартир и нежилых площадей, расположенных в МКД (многоквартирном доме), законодательно возложена обязанность полного финансирования капитального ремонта общедомового имущества .

Уплаченные ежемесячные взносы аккумулируются в специализированном целевом фонде капремонта, формируемом двумя способами:

• На отдельном банковском счете МКД (накопленные деньги расходуются на конкретный дом);
• Накопление средств на коллективном счете, управляемом региональным оператором, который осуществляет все организационные мероприятия по капитальному ремонту жилищного фонда в отдельно взятом субъекте в соответствии с утвержденной властями региона программой капремонта.

Минимальный обязательный взнос утверждается законодательно в каждом регионе страны.

Расчет суммы взноса для конкретного собственника производится в рублях путем умножения установленного тарифа на общую площадь помещения, имеющегося в собственности гражданина или юридического лица .

Размеры взносов могут различаться в зависимости:

1. От принадлежности к территории конкретного муниципального образования ;
2. Типа МКД ;
3. Количества этажей ;
4. Фактического срока эксплуатации ;
5. Стоимости и объемов ремонтных работ ;
6. Срока эксплуатации элементов общедомового имущества .

Иные работы, кроме установленных ЖК РФ, могут выполняться только за счет превышающей части взноса на капитальный ремонт.

Виды работ, которые оплачиваются за счет минимального размера взноса

На общегосударственном уровне законодательством предусмотрен набор услуг по капремонту, финансируемый фондом капремонта .

Что относится к капитальному ремонту многоквартирного дома? Это ремонт, а при необходимости и замена следующих элементов МКД:

• Внутридомовых коммуникаций, относящихся к общедомовому имуществу (системы водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения, газификации, замена печного отопления центральным);
• Лифтового оборудования (нормативный срок эксплуатации около 25 лет);
• Кровли (периодичность проведения ремонта зависит от кровельного материала);
• Фундамента и площадей подвала, отнесенных к общему имуществу собственников (с учетом несущих перекрытий первого этажа, стен и проходящих участков инженерных коммуникаций);
• Фасада (в том числе восстановление герметизации швов, восстановление штукатурки, облицовочной плитки, замена отливов, водосточных труб и другие работы).

Возможно Вас заинтересует статья о том, какие права и обязанности у управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно .

На региональном уровне этот список разрешено дополнять услугами по:

1. Утеплению стен здания;
2. Обустройству вентилируемой крыши и выходов на нее;
3. Оснащению МКД общедомовыми счетчиками потребления ресурсов, иными приборами, повышающими энергоэффективность.

• Обследование МКД и составление сметы предстоящего ремонта ;
• Проведение авторского и технического надзора за проведенными работами ;
• Энергетическое обследование многоквартирного дома ;
• Техническую инвентаризацию и паспортизацию многоквартирного дома .

Общее собрание собственников вправе договориться об увеличении установленной регионом минимальной ставки взносов, с целью финансировать любые дополнительные работы по капремонту общего имущества дома.

Владельцы квартир теперь обязаны платить за капремонт. Россиянам предлагают выбрать способ накопления средств на эту статью расходов. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.